Квартира как бизнес: где в Подмосковье лучше покупать жилье под аренду?

Москва или область?

Если недвижимость рассматривается как инвестиция, то ключевым показателем становится не цена квадратного метра, а доходность. И здесь Московская область уверенно обгоняет столицу.

• Так, средняя доходность аренды, согласно данным на 2025 год, в Подмосковье достигает 9,3% годовых, в то время как в Москве колеблется в пределах 5−5,6%. При этом срок окупаемости жилья в области — около 10,7 лет, а в столице — почти 18 лет.

Типичный арендатор-2026 выглядит примерно так…

Чаще всего жилье в Москве и области снимают достаточно мобильные одиночки, пары или молодые семьи, в том числе с детьми (например, ожидающие сдачи своей новостройки). Зачастую они работают удаленно или на гибриде. Для них решающее значение имеют стоимость аренды и комфортная среда:

• развитая инфраструктура;
• чистый воздух;
• близость парков;
• наличие школ и детских садов;
• безопасные дворы;
• возможность жить с питомцами — последний тренд уверенно набирает обороты.

При этом несмотря на то, что треть россиян мечтает жить ближе к центру мегаполиса, 23% и 22%, соответственно, готовы переехать в провинциальные городки или на окраины — при условии, что там есть все необходимое для повседневной жизни.

Таким образом, удаленные районы и ближайшее Подмосковье имеют высокую инвестиционную привлекательность.

На какие локации стоит обращать внимание?

По мнению экспертов жилищного рынка, в первую очередь стоит присмотреться к городам, в которых активно развивается транспортная инфраструктура.

Города-сателлиты, расположенные вдоль Московских центральных диаметров (МЦД), в настоящее время «горячие точки»: люди готовы ехать дальше от центра мегаполиса, но при этом переплатить за хорошее транспортное сообщение.

• Поэтому набирают популярность Красногорск, Зеленоград, Реутов. Рост спроса также наблюдается в Подольске, Химках, Балашихе.

В этих локациях медианная арендная ставка составляет от 50 до 65 тыс. рублей в месяц, а доходность от сдачи в аренду при этом достигает 7,4−8,5% годовых (по данным на январь 2026 года).

В настоящее время быстрыми темпами строится Южно-Лыткаринская магистраль, но это еще не учтено в ценах на квартиры.

• Поэтому инвестиционную привлекательность имеют стоящие вдоль этой магистрали Лыткарино, Видное, Люберцы.

Однако важно учитывать специфику целевой аудитории: например, для семей с детьми критически важно наличие школ и детских садов, а потому Видное пока не подходит под этот запрос.

Несмотря на более низкую общую доходность, в самой Москве также есть «точки роста». К примеру, достаточно перспективным районом можно назвать Сосенское (Коммунарка). Адекватные цены, развитая инфраструктура и транспортная доступность приводят к тому, что квартиры в районе привлекают молодые семьи, которые хотят получить достойное жилье по разумной цене. В этом районе отмечается устойчивый спрос, а риски простоя минимальны.

Какой формат жилья выбрать?

Наиболее востребованы студии и «двушки». Выбор между ними — это выбор между скоростью входа и стабильностью дохода.

Студии — самый доступный вариант: их стоимость начинается от 5−7 млн. рублей, а спрос вдвое превышает предложение. Однако из-за высокой текучки арендаторов и более скромной арендной ставки срок окупаемости может растянуться до 15 лет.

«Двушки», в том числе формата «евро», обеспечивают, напротив, более низкую текучесть. При этом арендаторы бережнее относятся к имуществу, реже переезжают и обеспечивают более предсказуемый денежный поток.

В любом случае лучше выбирать квартиры с готовой отделкой. Это позволяет сразу сдавать объект в аренду, минимизируя простой. Задержка даже на незначительный косметический ремонт может съесть до 10% годовой прибыли, особенно в сегменте с высокой доходностью.

Таким образом, если вы ищете максимальную доходность, делайте ставку на проверенные периферийные локации с развитой транспортной доступностью, например города-спутники. Если важнее стабильность и надежные арендаторы, обратите внимание на районы Москвы с хорошей инфраструктурой, такие как Коммунарка. В обоих случаях желательна готовая отделка от застройщика, чтобы недвижимость с первых дней превратилась в работающий инвестиционный инструмент.