Как продают недвижимость на залоговых торгах?

Покупатели жилья на торгах могут столкнуться с разными проблемами: неузаконенными перепланировками, проживающими на жилплощади несовершеннолетними, нежеланием бывших хозяев аннулировать регистрацию и т. п. Все эти казусы станут предметом судебного разбирательства после получения права собственности, после оформления покупки и полного расчёта.

Обращение в банк за ипотечным займом, когда речь идёт о покупке недвижимости в новостройке или на вторичном рынке — обычное дело. А если имущество приобретается на залоговом аукционе? Пойдут ли финансовые структуры на выдачу денег для приобретения жилплощади, продаваемой за долги?

В такой ситуации кредитование проще оформить там, где и находился в залоге этот объект. Информация о залогодателе хранится в базе ЕГРН. Её можно получить, запросив выписку из реестра. Но процесс этот достаточно долгий, что связано со сложностями вступления в права собственности.

Финансовые структуры, как правило, не спешат одобрить заявку на ссуду. Они желают убедиться, что участие в подобном соглашении не представляет для них серьёзных рисков. В реальности большинство коммерческих банков отказываются субсидировать покупку реализуемого на торгах объекта.

Хорошим вариантом решения этой задачи станет предварительное, взятое до начала аукциона одобрение банка на ипотечный кредит. Объём его должен быть больше, чем указанная начальная стоимость лота, ведь обычно она процентов на 20 ниже рыночной цены. Кредиторы, которые выделяют ипотечные средства для покупки залоговой собственности, по каждому запросу принимают решение индивидуально.

Желающему приобрести квартиру на аукционе необходимо заранее ознакомиться с порядком проведения мероприятия, уточнить время и регламент подачи заявки на участие, величину задатка, условия его внесения и пр.

Нужно изучить документацию на жильё, ведь оно часто бывает отягощено правом пользования прежних владельцев. На территории объекта могут быть прописаны члены семьи бывшего собственника. Данные об этом содержатся в выписке из Росреестра.

Если покупатель не убедился в «чистоте» жилплощади, придётся через суд требовать отмены регистрации и даже принудительного выселения проживающих лиц. С совершеннолетними гражданами проблем не возникнет, а выселить и лишить прописки детей будет трудно.

Чтобы возможные риски не омрачили сделку, нужно обратить внимание на некоторые важные моменты.

На многих выставляемых на торги квартирах висят задолженности по коммунальным услугам. Некоторые покупатели, чтобы избавить себя от хлопот, предпочитают заплатить ЖКУ всё, что задолжал прошлый обладатель. Другие добиваются справедливости через правосудие. С точки зрения законодательства, правда на стороне истца, и рано или поздно вердикт будет вынесен в его пользу. Но проблема в том, что на достижение этой цели уйдёт время, будут потрачены силы и средства.

Несостоятельные должники нередко не хотят признавать отчуждение жилища и оспаривают его продажу в суде. Существует вероятность, что рассмотрение дела завершится признанием их правоты. Тогда новый собственник рискует потерять купленную недвижимость.

Любой, кто планирует потратить большие деньги, захочет предварительно осмотреть приобретаемое. Но не всегда это получается. Например, человек проживает в другом населённом пункте или в графике посещений уже расписаны все часы. Доверившись бумагам, добросовестный покупатель порой слишком поздно узнаёт о плачевном состоянии помещений или о неузаконенной их перепланировке, которая затруднит процесс регистрации.

Загодя предупреждённый о существующих опасностях человек сумеет их избежать: внимательно прочтёт документы, проверит количество жильцов, посетит квартиру. Если удостовериться в надёжности, чистоте соглашения нельзя и некоторые подозрения остаются, стоит отказаться от своих намерений, чтобы не было впоследствии неприятных сюрпризов.

Закон не препятствует получению ипотеки на покупку залогового имущества. Но на практике это весьма проблематично. Размер задатка для участия в аукционе, обыкновенно составляет 1/10 долю от цены объекта, но его конкретную величину определяет организатор.

Победитель обязан выкупить жилище в течение определённого периода, рамки которого также указываются инициатором процедуры. Чаще всего это 30 дней с даты проведения распродажи. За этот не слишком большой срок новоиспечённому владельцу необходимо получить от кредитодателя положительное решение по ипотеке и одобрение купленной жилплощади в качестве залога. После этого заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в госреестре.

Есть ещё вероятность того, что страховая компания не сочтёт объект ликвидным и откажется участвовать в его приобретении. Тогда внесённый аванс будет потерян.

Так что, прежде чем подавать заявку на участие в торгах, а тем паче оставлять задаток, подтверждая тем самым своё «присутствие», следует хорошенько подумать и просчитать все риски.